اقتصاد 24 شیوا سپهری: طرفین معامله هنگام انعقاد قرارداد ملکی باید موارد خاصی را در قرارداد ذکر کنند تا مشکلات حقوقی برای آنها پیش نیاید. طبق ماده 183 قانون مدنی، عقد به این معناست که یک یا چند نفر قبل از یک یا چند نفر، کاری را انجام دهند و مورد قبول آنها واقع شود. در این مقاله سعی داریم تمامی موارد مهم در زمان انعقاد قرارداد ملکی را ارائه کنیم.
آیا مراجعه به ملک کافی است؟
یکی از باورهای غلط در مورد قراردادهای ملکی این است که فقط رجوع به اسناد و مدارک کافی است. بلکه نامه ای که چاپ شده و دارای آرم اتحادیه مشاوران املاک است به معنای رسمی بودن آن نیست. خریدار جدا از نیاز به دریافت کد رهگیری و برچسب هولوگرام، تا زمانی که موجب صدور سند رسمی در دفتر نشود، حق بهره مندی از اختیارات آن را ندارد.
جزئیات کامل را در قرارداد املاک درج کنید
یکی از مواردی که باید به آن توجه کنید درج مشخصات ملک در سند رسمی است. علاوه بر این که شرح کامل کارکردها، لوازم، یراق آلات و قطعات مشترک آن مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و … بسیار ضروری است، شرکت ها باید مشخصات ملک را نیز ذکر کنند. به طور کلی در سند بیع مخصوصاً زمانی که این مشخصات مربوط به نقص معامله باشد. حتی دانستن مواردی مانند سالم یا آسیب دیده بودن ملک و اندازه آن.
بیشتر بخوانید: در کجای تهران می توان با دو میلیارد تومان خانه خرید؟
علاوه بر مبلغ قرارداد که بین طرفین منتقل می شود، نحوه پرداخت نیز باید ذکر شود. توجه داشته باشید که در صورت پرداخت چک، شماره سریال و تاریخ چک ها باید مشخص باشد.
در صورتی که قرارداد اجاره ملک باشد تاریخ شروع و پایان قرارداد باید به تفصیل ذکر شود.
معمولاً در عقد بیع، یک سوم در هنگام عقد قرارداد، یک سوم در هنگام تحویل ملک و یک سوم در هنگام ثبت سند پرداخت می شود.
ضمناً در صورتی که ملک در تصرف مستاجر باشد باید به طور کامل ذکر شود. همچنین جزئیات کامل از جمله مهلت قرارداد مستاجر، مبلغ ودیعه مستاجر و اجاره ماهانه باید در قرارداد درج شود. حتی اگر ملک در تصرف مستاجر نباشد این موضوع باید در اظهارنامه قید شود.
علاوه بر این، توصیه می شود از طریق مشاوره حل اختلاف بر اساس استعلام گردش ثبت شده، شواهدی را به دست آورید.
نکاتی برای عقد قرارداد خرید ملک
اگر قصد خرید ملک را دارید یکی از مهم ترین نکاتی که باید در نظر داشته باشید این است که قرارداد باید توسط هر دو طرف امضا شود. شرایط امکان فسخ قرارداد نیز باید در نظر گرفته شود. در صورت عدم تحقق برخی از شرایط قرارداد، طرفین حق فسخ قرارداد را دارند. توجه داشته باشید که طبق ماده 401 قانون مدنی اگر در عقد فسخ قید شده باشد ولی برای اعمال حق مهلتی قید نشده باشد هم شرط و هم عقد باطل است.
همچنین لازم است مشاوران املاک با شرایط معامله و وزن قانونی آن آشنا باشند و به دو طرف قرارداد اطلاع دهند. در صورت بروز اختلاف بین دو طرف معامله، مرجع قضایی یا هیأت حل اختلاف بر اساس شرایط ذکر شده به قرارداد رسیدگی و بالاتر از همه شروط تعیین کننده خواهد بود.
شرایط معامله با وکیل فروشنده ملک
گاهی صاحب ملک به دلیل صغیر بودن یا نبودن در کشور وکالتنامه صادر می کند تا ملک را به دیگری بفروشد. کار با شخصی که از طرف فروشنده وکالت دارد شرایط خاصی دارد که باید به آن توجه کنید. به عنوان مثال یکی از مهم ترین نکاتی که در انعقاد این نوع قراردادها باید به آن توجه کرد، بررسی حدود اختیارات و اطلاع از قانونی بودن وکالتنامه است. باید در نظر داشته باشید که طرف ارائه دهنده وکالت باید وکالتنامه ای برای فروش یا دریافت وکالت به قیمت معامله داشته باشد. همچنین برای اطمینان از جعلی نبودن آن باید با اسناد رسمی وکالتنامه احراز هویت شود. علاوه بر این، امضای وکیل فروشنده باید در قرارداد عدم افشا درج شود تا از نظر قانونی لازم الاجرا باشد. همچنین بهتر است این کار را زیر نظر مشاوران املاک انجام دهید تا قرارداد شما محکم باشد و از املاک کد رهگیری بخواهید.
اگر مالک ملک خردسال است، ابتدا باید بررسی کنید که آیا مالک زیر سن قانونی است یا خیر و سپس نسبت شخصی که با او سر و کار دارید را ببینید. باید بررسی شود که شخصی که با او قرارداد می بندید قیم قانونی کودک باشد و فقط قیم حق فروش ملک را داشته باشد.
همچنین هنگام عقد قرارداد باید بررسی کنید که طرف مقابل ممنوعیت تجارت نداشته باشد. اگر صاحب ملک فوت کرده باشد باید گواهی انحصار وراثت را بررسی کنید و هویت وراث را تایید کنید و فتوکپی اصل را از فروشنده بگیرید و مالیات بر ارث را بپردازید.
در صورت پیری، بیماری یا حرکات غیرعادی فروشنده، خریدار باید از نبود سنگ مطمئن باشد و ترجیحاً شهود معامله را از بین ورثه خود انتخاب کند.
