اقتصاد 24- خیلی وقت است که اجاره بها را سبک زندگی شاد نامیده اند و به نظر می رسد نه تنها یک دهه پیش، بلکه شاید نیم قرن پیش می شد زندگی شادی را در نظر گرفت وگرنه این روزها کمتر زندگی شادی پیدا کرده است. این روزها شاید همه ما در اطرافمان به مواردی برخورد کرده باشیم که دوستان و خانواده و شاید زندگی خودمان بار دیگر به موضوع سرپناهی گره خورده است که هر روز گرانتر می شود.
مروارید دختر 37 ساله و مجردی است که تا سال گذشته خانه ای در حوالی میدان فاطمی با ودیعه 200 میلیون تومانی و اجاره 15 میلیون تومانی اجاره کرده بود، به دنبال سرپناهی است.
زوج جوان دیگری به اقتصاد 24 می گوید که خانه ای 55 متری را حدود 500 میلیون تومان رهن کرده اند اما صاحبخانه می گوید خوب است و باز هم اجاره بها نمی گیرد اما مبلغ رهن را به 800 میلیون تومان افزایش می دهد و این زوج به اقتصاد می گویند. 24 آنها می گویند که مالکان نمی دانند این ارقام چگونه تنظیم می شود و چه نوع درآمدی داریم که صاحبان ملک فکر می کنند ما قادر به پرداخت چنین ارقامی خواهیم بود.
سپیده و همسرش یک فرزند دارند و به اقتصاد 24 گفتند که یک خانه 70 متری دو خوابه در غرب تهران اجاره کرده‌اند و در حالی که دو حقوق می‌گیرند، یک حقوق را به طور کامل برای مسکن می‌دهند و تقریبا الان هم دارند. نمی دانید با اعداد نجومی که صاحبخانه ارائه می دهد چه کار کنید.
البته در گذشته نیز شاهد گران شدن رهن و اجاره در برخی مناطق ایران بوده ایم که این امر می تواند ناشی از عوامل مختلفی مانند افزایش تقاضا، کاهش ارزش پول ملی و یا تغییر در قانون مسکن باشد.
یکی از اولین انفجارهای قیمت مسکن در کشور مربوط به سال 1384 بود، مریم که در آن زمان دانشجو بود، می گوید قیمت خانه دو خوابه ای که با دو دوست اجاره کرده بودیم 5 میلیون تومان و اجاره بها 150 هزار تومان بود. تومان اما ناگهان در سال 1384 اجاره بها 550 هزار تومان شد و سال بعد 10 میلیون تومان به ودیعه افزوده شد.
بیشتر بخوانید: مستاجران حتی توان اجاره خانه در حاشیه شهرها را ندارند/ اجاره یک واحد 65 متری در اطراف تهران چقدر است؟
مریم البته انفجار قیمت در سال 1388 را می‌داند و به اخونت 24 می‌گوید آن سال برای اولین بار اجاره به میلیونی رسید و قبل از آن، به جز در مناطقی در شمال تهران، اجاره‌های میلیونی که حس نمی‌کردند. اما ناگهان ارقام را به آن اجاره می دهند. سال از مرز یک میلیون تومان گذشت.
از مریم می پرسم از دیدن ده ها میلیون اجاره و صدها میلیون ودیعه تعجب نمی کنی؟ میگه تعجب نکردم؟ خانه ای 120 متری در تهران دیده ام با یک و نیم میلیون تومان ودیعه و 150 هزار تومان اجاره.
به نظر می رسد در این سرزمین وضعیت مستاجران اسفبار شده است و هیچکس به فکر مستاجران نیست. مشکل اینجاست که وضعیت اجاره در ایران در سال‌های اخیر تغییر قابل توجهی کرده است. بر اساس گزارش ها، در حالی که عرف همیشه بالا بردن یک ششم ارزش ملک به عنوان رهن و اجاره بوده است، اکنون با افزایش عجیب قیمت مسکن این رقم به یک دهم رسیده است، اما وضعیت مسکن همچنان اسفبار و ویران کننده است. مستاجرین
رکورد نجومی افزایش قیمت مسکن در تهران
این در حالی است که امروز میانگین قیمت مسکن در تهران به 82 میلیون تومان رسیده است که در آذرماه 1400 به 33 میلیون و 590 هزار تومان رسیده است.بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران با عنوان «اطلاعات قیمت و اجاره مسکن در شهرها». مناطق کشور؛ بهار 1400»، متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در بهار همان سال نسبت به فصل مشابه سال قبل (1399) با افزایش 100.2 درصدی به بیش از 11.5 میلیون تومان رسید.
همچنین بر اساس این گزارش، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به اضافه سه درصد ودیعه پرداختی به اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در بهار 1400 نسبت به مدت مشابه سال قبل (1399) 63.7 درصد افزایش یافته و به این رقم رسیده است. حدود 28.2 هزار تومان. گزارش های قبلی مرکز آمار ایران نشان می داد که متوسط اجاره بها در مناطق شهری در نیمه دوم سال 1390 نزدیک به 5.8 هزار تومان بوده است که به معنای افزایش 998.2 درصدی در 8 سال گذشته است.
به گفته کارشناسان، گرانی مسکن در ایران ناشی از کمبود عرضه، تورم عمومی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و ارز است. همچنین لازم به ذکر است که تعداد خانوارهای مستاجر در ایران در سال 1400 به 40 درصد جمعیت شهری افزایش یافت و با توجه به افزایش اجاره بها در سال های اخیر، حدود 46 درصد از هزینه خانوار به اجاره مسکن اختصاص دارد.
در مجموع افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در ایران نشان دهنده چالش های مسکن است. این مشکل نیازمند توجه دولت و مسئولان مسئول برای ارائه راهکارهایی برای کنترل این افزایش قیمت است.
تورم نقطه ای برای اجاره مسکن 42 درصد است
تورم لحظه ای اجاره بهای مسکونی در ماه گذشته 41.8 درصد به ثبت رسید. اینکه نرخ رشد نقطه‌ای و سالانه اجاره‌بها طی دو یا سه سال گذشته و حتی اوایل امسال به‌طور تاریخی افزایش یافته است، ناشی از «سطح جهشی تورم عمومی» و «تورم مسکن» است که اقتصاد گزارش‌های تحلیلی درباره آن منتشر کرده است. 24 سال پیش در این مرحله، اما علاوه بر آن، سیاست‌گذاران باید به «ریشه‌های تب تورم بالای اجاره‌بها» رسیدگی کنند تا بتوانند «مهم‌ترین هزینه‌های ماهانه زندگی خانوارها را از وضعیت سخت و غیرعادی» به سطح عادی برگردانند. دو پیام هشدار دهنده” سرعت تورم جدید اجاره بها نیز قابل مشاهده است و از همه مهمتر سطح رشد 41.8 درصدی اجاره بها در قراردادهای فروردین 1403 تاکنون ثبت شده است.
بیشتر بخوانید: پشت صحنه افزایش مشکوک قیمت مسکن به متری 2 میلیارد تومان!
این ارقام همچنین نشان می دهد که «فرمولی که نمایندگان مجلس برای تعیین رشد مجاز اجاره بها در سال در نظر گرفته اند» که برای تصویب نهایی به شورای نگهبان ارسال می شود، با «وضعیت فعلی این بازار» همخوانی ندارد. در فرمول نمایندگان آمده است که هر ساله مالکان موظفند « اجاره بهای سال جدید را بر اساس 50 تا 100 درصد تورم عمومی با ممنوعیت بیشتر افزایش دهند». اما تورم اجاره بها در حال حاضر از تورم کل پیشی گرفته است، بنابراین در آوریل امسال تورم نقطه ای اجاره مسکن 41.8 درصد بود در حالی که تورم کل 30.9 درصد بود. بنابراین در شرایط فعلی که «نرخ رشد اجاره بها 1.35 برابر نرخ تورم عمومی است»، معیار تعیین تورم عمومی برای تعیین تورم اجاره بها، امکان پذیرش آن از سوی بازار را با تردید مواجه می کند.
میانگین مبلغ اجاره ماهانه به اضافه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در ایران حدود ۲۸ هزار تومان است. حداکثر مبلغ اجاره (با احتساب ودیعه) در مناطق شهری ایران برای هر متر مربع در این بازه زمانی حدود 65 هزار تومان است.
دلالی دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن در ایران است
طبق عرف بازار، یک ششم ارزش ملک به عنوان رهن و اجاره توسط موجر مطالبه می شود، بنابراین افزایش قیمت مسکن باعث افزایش نرخ اجاره بها نیز می شود. اما چه عواملی باعث افزایش قیمت مسکن در ایران شده است؟ بیایید با هم مرور کنیم:
مقادیر کم: تولید فعلی مسکن در ایران در مقایسه با نیاز بازار به ویژه در شهرهای پرجمعیت کافی نیست. این کمبود عرضه باعث افزایش قیمت ها شده است. همچنین تورم عمومی و افزایش هزینه مصالح ساختمانی نیز به افزایش قیمت ها کمک کرده است.
کاهش توان اقتصادی خانوار: توان اقتصادی خانوارها کاهش یافته است. گرانی مسکن باعث رکود در این حوزه شده و خریداران به دلیل نداشتن درآمد کافی ترجیح می دهند خرید مسکن را به تعویق بیندازند.
کمبود مسکن: حتی کسانی که قصد فروش ملک خود را دارند به دلیل کمبود مشتری مجبور به فروش با قیمتی کمتر از قیمت مورد نظر می شوند. این شرایط باعث کاهش سرمایه در گردش و نقدینگی مورد نیاز برای ساخت و ساز می شود.
عدم ثبات در قیمت مصالح ساختمانی: قیمت مصالح ساختمانی نیز از جمله قیمت میلگرد، تیرآهن و … ناپایدار است. این نوسانات برای سرمایه گذاران مسکن مشکلات مالی ایجاد می کند.
نقدینگی مسکن: بازار مسکن باید جذابیت بیشتری نسبت به بازارهای موازی داشته باشد تا نقدینگی بخش مسکن به سمت این بازارها نرود. ثبات قیمت در سرمایه گذاری مسکن نیز یکی از مواردی است که فعالان انبوه سازی را به سرمایه گذاری در پروژه های بزرگ ترغیب می کند. در مجموع افزایش قیمت مسکن در ایران نیازمند توجه دولت و مسئولان مسئول برای ارائه راهکارهایی برای کنترل این افزایش قیمت است.
